O estudo debruça-se na relação entre o processo de reabilitação urbana (RU) e os fatores que potencialmente a influenciam: legais, fiscais e as dinâmicas de mercado recentes. Estes três eixos, foram escolhidos com a convicção de que vão ajudar a compreender, a definir e a explicar a RU, para além dos seus limites conceptuais. Assim, o objetivo é compreender a RU à luz desses três eixos, os fatores legais e fiscais e as dinâmicas de mercado e, assim, perceber se estes influenciam e estimulam a RU. Atualmente, a RU é um tema incontornável nos países desenvolvidos; é reconhecida a sua importância para a coesão e para a competitividade das cidades, motores do desenvolvimento (Pinho, 2009). A RU, ao estar, cada vez mais, presente nas agendas e preocupações urbanas, nos discursos e esferas políticas, na mira dos investidores como um negócio viável; faz com que restem poucas dúvidas da sua importância/necessidade, mas a sua operacionalização/concretização no território merecem uma atenção especial. Com efeito, esta precisa de mecanismos que a suportem, quer sejam legais ou fiscais, ou até de outra ordem. Isto porque a RU precisa de ser aliciante, para os promotores e utilizadores, mais do que ser uma mera possibilidade, frequentemente posta de lado. De facto, à escala nacional, a lógica de conservação e reabilitação urbana “não tem manifestado grande consistência face, quer à adesão dos potenciais participantes, quer ainda, face a uma contínua alteração legislativa que pretende ir ajustando as medidas jurídicas à experiência que se vai obtendo” (CET/ISCTE et al., 2008, p. 103). Com base em estatísticas fornecidas pelo INE, Confidencial Imobiliário, e CM Lisboa, e em entrevistas a stakeholders e a residentes, o estudo empírico, foca uma área geográfica específica na cidade de Lisboa, onde se revela uma intensificação do fenómeno em estudo (onde estes 3 eixos se cruzam), o que permite compreender determinadas lógicas e processos de RU associados, e, ainda determinar o peso que os fatores em estudo tiveram nesses processos. A RU, sendo um processo urbano que envolve vários fatores, encontra-se em permanente mudança e ajustes, e os fatores que a influenciam também não são estáticos. Compreender estas dinâmicas permite diagnosticar a realidade, servindo de base para uma ação/gestão eficiente e eficaz.